任意売却というのは、住宅など不動産のローンが払えなくなった時に債権者との合意のもとに、不動産を売買することを言います。
不動産売買の方法は、基本的には、普通の不動産売買と同じです。
一般的に不動産売買となると税金のこともあり、仲介業者か買取り業者など土地建物の専門家に頼むことになると思います。
ただ、任意売却ということになると、一般的な不動産売買とは異なり、借入先の金融機関など、債権者の合意が必要になってきます。
そのかわり、任意売却が債権者から認められれば、通常の売買の場合売主が用意しなければならない、諸費用は実質０円となります。
売買のための諸費用とは、不動産仲介会社に支払う仲介手数料（成約額の３%＋６万円）、司法書士へ払う抹消登記料、引越し費用、次に住む家の賃貸契約料、滞納しているなら税金滞納費用、その他にマンションなら管理費滞納分の費用などのことです。
任意売却の場合は売買価格からこれらの費用を差し引かれるため、売主が準備する必要がないのです。
不動産のローンの滞納が続くと金融機関など債務者は競売手続きにはいります。
競売は所有者の意思とは関係なく法律の下に強制的におこなわれます。
そうなる前にまずは、相談が必要です。
最近では、住宅ローンが支払えなくなった人が増えていると聞きます。
ただ、そのまま払えなくなったからといって何もしないで滞納を続けると、通常、債務者（借り入れしている金融機関）が担保となっている不動産の競売を申し立てすることになります。
そんなことにならないように、まずは、月々の返済額を変更するとか、子どもが大学を卒業するまで待ってもらうなど色々な方法がありますので、借り入れしている金融機関になるべく早く相談することが大切です。
どうしても売らなければならない場合、任意売却という方法があります。
任意売却というのは、債権者である、金融機関と債務者との合意によって競売にかけず、強制ではなく、任意にお互い納得のいく価格で担保となっている不動産を売却することです。
競売という形だとほとんどの場合、強制という形で、任意売却に比べると非常に安い値段で売却することになります。
また、競売だと、落札者の都合で、立ち退きしないといけないので、子どもの学校の都合などは考慮してもらえず、精神的に背負うものが大きくなってしまいます。
また、金融機関側にとっても得にはならないことが多いので、できれば任意売却を検討しましょう。
まずは、話し合うことが大事です。